Posted by: consulting27 | September 3, 2018

Comissão de Valores Imobiliários altera regulamentação de condotéis

Na última segunda-feira (27) a Comissão de Valores Imobiliários (CVM) editou a regulamentação de condotéis no Brasil, o que resultou em algumas mudanças. A Instrução CVM 602 foi modificada, substituindo as regras de 2015 e fixando normas mais claras para os Contratos de Investimento Coletivo (CIC Hoteleiro).

A Instrução reconhece que a operadora, usualmente, não é a responsável pelos esforços de venda do CIC hoteleiro e, por consequência, não se enquadra no conceito de ofertante.

O que muda de acordo com Carlos Ferrari, advogado e sócio do NFA Advogados, são os fatores abaixo:

– As ofertas estarão sujeitas ao registro prévio da CVM, ressalvadas determinadas hipóteses nas quais é assegurada a dispensa automática de registro;
– A definição do cronograma para a realização da oferta, com estabelecimento de prazos para início e encerramento, bem como para a divulgação do registro do memorial de incorporação no registro de imóveis;
– O aprimoramento do conteúdo do prospecto e do estudo de viabilidade econômica e financeira do empreendimento hoteleiro;
-A dispensa de prévia aprovação pela CVM do material publicitário a ser utilizado na oferta;
– A previsão do dever das incorporadoras de fiscalizar a atuação das corretoras de imóveis, de maneira a induzir o aprimoramento das práticas comerciais utilizadas durante as ofertas;
– A inclusão da possibilidade de os condôminos, reunidos em assembleia, dispensarem a sociedade operadora do cumprimento da obrigação de divulgar informações financeiras anuais e trimestrais auditadas.

A advogada Carolina Marcondes, coordenadora da área de mercado de capitais do Bicalho e Mollica Advogados, traçou uma linha do tempo que define o histórico de alterações acerca dos condotéis. Veja abaixo:

– 28/02/2002 – Os contratos de investimento coletivo hoteleiro, quando ofertados publicamente, passaram a ser caracterizados como valores mobiliários conforme Lei 10.303, de 31 de outubro de 2001, que incluiu no rol do artigo 2º, da lei 6385, de 7 de dezembro de 1976, que dispõe taxativamente quais são os valores mobiliários sujeitos ao regime da referida lei. E neste sentido, conforme dispõe o artigo 19, da Lei 6.385/76, nenhuma emissão de valor mobiliário pode ser distribuída no mercado, sem o prévio registro ou dispensa de registro pela CVM.

– 12/12/2013 – Foi publicado pela CVM o alerta ao mercado, esclarecendo que contratos que confiram aos investidores direito de participação nos resultados (positivo ou negativo) de empreendimento imobiliário configuram contrato de investimento coletivo e quando ofertados publicamente estão sujeitos ao disposto na Lei 6.385/76, que dispõe sobre o mercado de valores mobiliários e cria a Comissão de Valores Mobiliários;

– 2012 a 2015 – Período que o mercado imobiliário hoteleiro foi tomando conhecimento da sujeição do produto Condo-Hotel às regras de valores mobiliários, quando ofertado publicamente, mediante ofícios que a própria Autarquia direcionou à diversas incorporadoras e operadoras hoteleiras, questionando o modelo de contratos relacionados aos empreendimentos hoteleiros e a forma da sua distribuição. Neste período ocorreram diversos debates entre o mercado imobiliário e hoteleiro e a Comissão de Valores Mobiliários em razão da tipificação do CIC hoteleiro como valor mobiliário, ante a sua distinção em relação aos demais valores mobiliários regulados pela CVM, e paralelamente, discutiu-se ainda, a distribuição de diversos processos sancionadores resultantes da ação fiscalizatória iniciada pela CVM em 2014 que culminou em diversas acusações de distribuição irregular de valor mobiliário. Ainda neste período, a CVM instaurou diversos processos sancionadores para apurar a realização de oferta irregular pelas incorporadoras e operadora hoteleiras, dentre os quais o mercado imobiliário e hoteleiro teve decisão desfavorável, com a condenação das incorporadoras acusadas e dos seus administradores;

– 10/11/2016 – A CVM iniciou audiência pública SDM nº 08/2016, com previsão para recebimento de manifestação do mercado até 08/02/2017, para discussão com o mercado a respeito da minuta de instrução para a regulamentação da oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo – CIC hoteleiro, a qual culminou na edição da ICVM 602, de 27 de agosto de 2018.

Opinião dos especialistas:

Para Caio Calfat, vice-presidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP e membro do Conselho de Administração da ADIT Brasil, as mudanças são resultado dos esforços das duas instituições que há cinco anos estão negociando termos dessa regulamentação junto à CVM. “Com essas alterações, várias das reivindicações do segmento foram atendidas”, pontua.

Segundo Carlos Alberto Camargo, conselheiro da ADIT Brasil, a medida impacta particularmente a cidade de São Paulo (SP), cuja capacidade única de hospedagem no país para o turismo de negócios, serviços e saúde, entre outros, não seria possível sem os mais de 30 mil quartos financiados como condotéis. “Com essa regulamentação, fica estabelecida uma regra muito clara que agiliza o desenvolvimento do segmento imobiliário de condomínios hoteleiros”, explica.

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